Ratgeber · Recht
Grundbuch verstehen: Aufbau, Abteilungen und Auszug
Wer eine Immobilie besitzt oder verkauft, sollte sein Grundbuch lesen können. Wie die Abteilungen I bis III aufgebaut sind, was Grundschuld und Hypothek unterscheidet und wozu der Grundbuchauszug dient.
Das Grundbuch ist ein amtliches, beim zuständigen Amtsgericht geführtes Register, das die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken festhält. Es genießt öffentlichen Glauben: Wer sich beim Kauf auf die Eintragungen verlässt, wird grundsätzlich geschützt. Für Eigentümer und Verkäufer ist es die zentrale Rechtsquelle zur eigenen Immobilie.
Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, drei Abteilungen
Ein Grundbuchblatt beginnt mit der Aufschrift (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer) und dem Bestandsverzeichnis, das das Grundstück nach Lage, Größe und Flurstück beschreibt. Darauf folgen drei Abteilungen, die jeweils unterschiedliche Rechte abbilden.
Was in den drei Abteilungen steht
- ✓Abteilung I: Eigentumsverhältnisse — wer als Eigentümer eingetragen ist und auf welcher Grundlage (z. B. Kauf, Erbfolge).
- ✓Abteilung II: Lasten und Beschränkungen — etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder eine Auflassungsvormerkung.
- ✓Abteilung III: Grundpfandrechte — Grundschulden und Hypotheken, mit denen die Immobilie als Sicherheit für Kredite belastet ist.
Grundschuld und Hypothek — der Unterschied
Beide dienen als Sicherheit für Darlehen, unterscheiden sich aber rechtlich. Die Hypothek ist streng an eine bestimmte Forderung gekoppelt und sinkt mit der Rückzahlung. Die Grundschuld ist von einer konkreten Forderung unabhängig und bleibt in ihrer Höhe bestehen, auch wenn der Kredit getilgt ist — sie ist heute die verbreitetere Form der Kreditsicherung.
Löschung nach der Rückzahlung
Ist ein Darlehen abbezahlt, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch stehen. Zur Löschung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus; die eigentliche Löschung erfolgt über das Grundbuchamt und wird notariell beglaubigt. Manche Eigentümer lassen eine getilgte Grundschuld auch bestehen, um sie später erneut als Sicherheit zu nutzen.
Der Grundbuchauszug beim Verkauf
Für den Verkauf wird ein aktueller Grundbuchauszug benötigt. Er zeigt Käufern und Notar die tatsächlichen Rechtsverhältnisse und deckt bestehende Belastungen auf. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist — als Eigentümer erhalten Sie den Auszug beim Grundbuchamt. Prüfen Sie vor der Vermarktung, ob alle Einträge dem tatsächlichen Stand entsprechen.
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