Ratgeber · Recht
Notartermin und Kaufvertrag: Ablauf und Kosten
Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Wie der Notartermin abläuft, was Auflassung und Auflassungsvormerkung bedeuten und wann der Kaufpreis fließt.
In Deutschland ist der Kaufvertrag über eine Immobilie nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten — er sorgt für einen rechtssicheren, ausgewogenen Ablauf. Für Verkäufer wie Käufer ist der Notartermin der formale Höhepunkt des Geschäfts.
Vorbereitung und Vertragsentwurf
Der Notar erstellt auf Basis der Angaben beider Parteien einen Vertragsentwurf. Diesen erhalten die Beteiligten vorab — bei Verbrauchern soll der Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit genügend Zeit zur Prüfung bleibt. Nutzen Sie diese Frist, um alle Punkte in Ruhe durchzugehen und Rückfragen zu klären.
Ablauf des Beurkundungstermins
Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen. Erst danach unterschreiben beide Parteien und der Notar. Bringen Sie gültige Ausweisdokumente mit. Änderungswünsche können bis zur Unterschrift eingebracht werden; danach ist der Vertrag bindend.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
- ✓Die Auflassung ist die dingliche Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang; sie wird meist im Kaufvertrag mitbeurkundet.
- ✓Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer ab, bevor er endgültig als Eigentümer eingetragen ist.
- ✓Sie verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder belastet wird.
Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang
Der Käufer zahlt in der Regel erst, wenn der Notar die Fälligkeit bestätigt — etwa nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen der Löschungsunterlagen für alte Belastungen. Das schützt beide Seiten. Erst nach vollständiger Zahlung veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch, mit der der Käufer endgültig Eigentümer wird.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen zusammen häufig bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und trägt üblicherweise der Käufer. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit gesetzlich festgelegt, also nicht frei verhandelbar. Hinzu kommt für den Käufer die Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist.
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