Ratgeber · Vermietung
Wohnung vermieten: Rechte und Pflichten als Vermieter
Vom Mietvertrag über die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung: Was Vermieter rechtlich beachten müssen — inklusive der Grenzen bei Kaution, Mieterhöhung und Mietpreisbremse.
Wer eine Wohnung vermietet, wird Partei eines langfristigen Dauerschuldverhältnisses mit klar geregelten Rechten und Pflichten. Das deutsche Mietrecht ist überwiegend mieterschützend und in weiten Teilen zwingend — abweichende Klauseln zulasten des Mieters sind oft unwirksam. Ein sauberer Start erspart später Streit.
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden, sollte aber schriftlich erfolgen. Zeitmietverträge sind nur mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund zulässig; im Regelfall entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Verwenden Sie geprüfte Vertragsmuster und verzichten Sie auf unwirksame Klauseln, etwa starre Schönheitsreparatur- oder Renovierungsregelungen.
Die Kaution — höchstens drei Nettokaltmieten
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen (§ 551 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Mietbeginn. Als Vermieter müssen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen und insolvenzfest anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Nebenkosten korrekt abrechnen
- ✓Nur vertraglich vereinbarte, umlagefähige Betriebskosten dürfen umgelegt werden.
- ✓Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen.
- ✓Verspätete Nachforderungen sind in der Regel ausgeschlossen; Guthaben bleiben zu erstatten.
- ✓Der Verteilerschlüssel muss nachvollziehbar und einheitlich sein.
Mieterhöhung — nicht beliebig
In laufenden Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen an enge Regeln gebunden. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss begründet werden (etwa mit Mietspiegel), und es gelten Kappungsgrenzen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete meist um höchstens 20 Prozent steigen, in vielen angespannten Märkten nur um 15 Prozent. Zustimmungsfristen und Formvorschriften sind einzuhalten.
Mietpreisbremse bei der Neuvermietung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel um höchstens zehn Prozent übersteigen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sowie für eine zulässig höhere Vormiete. Ob die Regel in Ihrer Kommune gilt, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.
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